주택담보대출한도(LTV)와 2022년 달라지는 DSR규제 알아보아요 (++DSR 계산기)

주택담보대출한도(LTV)와 DSR 규제

안녕하세요, 크리에요!

요즘에 주택담보대출 규제 때문에 많은 분들이 걱정이 많으시죠. 똑똑한 한 채를 갖기 위해서는 반드시 필요한 수순인 주택담보대출(LTV)과 더불어 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해 알아봅시다. 그리고 마지막에는 2022년에 달라지는 주택담보대출한도까지 알아봅시다.

 

주택담보대출 (LTV : Loan to Value Ratio) 이란?

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치

LTV를 올리면 자산가치 비율이 높아지며 대출의 한도가 증가합니다.
LTV를 내리면 자산가치 비율이 낮아지며 대출의 한도가 줄어듭니다.

 

주택담보대출한도

주택담보대출은 일단 9억원 초과인 집과 9억원 이하의 집으로 먼저 나눠야 해요. 또한 주택 소유 여부에 따라서도 다릅니다. 원칙적으로 1 주택을 이미 갖고 계신 분은 주택담보대출은 나오지 않습니다. 아래는 무주택 세대 기준이라는 점, 참고하세요!

(1) 시가 9억원 이하

투기과열지역 : 40%
조정대상지역 : 50%
이외 지역 : 70%

단, *서민 실수요자의 경우는 아래와 같이 주담대 비율이 달라집니다.
투기과열지역 : (~6억원 주택) 60% (6억~9억 구간) 50%
조정대상지역 : (~5억 원 주택) 70% (5억~8억 구간) 60%
이외 지역 : 70%

*서민 실수요자란?
부부 합산 연소득 9,000만 원 이하(생애 최초 구입자 1억 원 미만)의 무주택세대주로 주택 가격 8억 원 이하 구입 시 적용 (투기과열지구는 9억 원 이하) *최대 4억 원 한도

(2) 시가 9억원 초과 (고가주택)

투기과열지역 : 9억원9억 원 구간 40%, 9억 원 초과 분: 20%
조정대상지역 : 9억원 구간 50%, 9억 원 초과 분: 30%
이외 지역 : 시가 9억원 이하 기존과 동일

(3) 시가 15억 초과 (초고가 아파트)

해당 사항 없음 (주택담보대출 받지 못함)

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총부채상환비율 (DTI) 이란?

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율을 말합니다. 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다. 즉, 한 해 동안 은행에 갚아야 할 원리금이 연소득의 정해진 비율을 초과해서는 안되게 설정한 것입니다. 

예를 들어, 연봉(실수령액) 8000만원인 사람이 연간 대출 상환액이 4천만 원이라면 DTI는 50%입니다.

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총부채원리금상환비율 (DSR) 이란?

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

즉, 개인이 받는 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 대출은 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출을 포함합니다.

DSR 규제 40%

그런데, 문제는 무엇일까요? 2022년부터 1월부터 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제가 적용됩니다.

만약, 연봉이 5000만원에 금리 3.% 마이너스 통장 5000만원을 갖고 있는 사람이 서울에서 8억원 아파트를 매수한다고 한다면 아래와 같이 받을 수 있는 금액이 달라집니다.

(1) 기존 주택담보대출 (투기과열지구 40%) : 3억 2천만원
(2) DSR 40% 규제 : 2억 8천만원 정도로 줄어듦

DSR 적용 제외 대상

1. 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 보험계약 대출 등
2. 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부 및 지자체 협약 대출, 자연 재해 지역 등에 따른 긴급 대출 등
3. 소액대출(300만원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우

 

DSR 적용 제외 대상으로 전세자금대출이 있네요! 주택 매수가 현재 조금 어려우신 청년분들은, 제가 예전에 쓴 전세자금대출관련 글을 참고하시면 좋을 것 같아요. ↓↓

청년전세자금대출 종류와 한도,대상, 금리 총정리 (버팀목,중기청,카카오,LH)

 

 

DSR 계산기

아래 DSR 계산기를 링크 걸어두었으니, 꼭 사용해보세요! ↓↓

부동산계산기

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주택담보대출 계산기 사용하여 주택담보대출 금리 비교하는 방법